Foro Romano

경매보다는 공매 물건이 분석하기 더 쉬울 것 같다. 일단 쉬운 것부터 도전해보기. 1. 개요 구분 : 공매 (압류재산 - 매각) 물건번호 : 2021-10332-001 배분요구종기 : 2022.02.07 // 공매에서의 배분요구 종기는 최초의 입찰기일 이전으로 정하여 공고. 공매 진행 시 대항력 없는 임차인이 배분요구를 하지 않았거나 배분요구종기일 이후에 배분 요구를 하였다면 해당 임차인에게는 전혀 배분되지 않음 2. 물건 개요 2016년 4월에 입주 (6년차) 종류 : 상가용및업무용건물 // 오피스텔 소재지 : 인천광역시 연수구 송도동 149 롯데캐슬캠퍼스타운 제 xxx동 제 xxxx호 공급면적 : 67.26㎡ (20평) / 전유 26.32㎡ + 공용 40.94㎡ / 전용율 39.1% // 실평수는 약..

상가투자의 모든 것 (f. 김종율 대표) 1. 코로나 시기에 상가에 투자를 해도 괜찮은가? 대학상권은 매출이 감소했는데, 주거지 상가는 매출이 올랐다. 2. 아파트 단지가 500세대 미만이라면 투자할만한 상가는 없다. 최대한 500세대는 넘어야 부동산, 세탁소, 미용실 등이 운영된다. 3. ex) 영등포 래미안 트레비뉴 아파트 (약 900세대) - 이 정도 세대 규모라면 상가는 10개 미만이어야 하는데, 트레비뉴는 스트리트 상가 컨셉으로 상가가 너무 많다. - 또한 해당 아파트는 인기가 많아서 상가 분양가가 6억 5천 정도 했을 것이다. 그 정도라면 월세가 200만원은 나와야 할 텐데, 저렇게 상가가 많으면 그 정도 월세도 받기 어려워진다. - 스트리트 상가보다는 차라리 플라자형 상가가 낫다. 1. 지역..

상권보다는 입지가 더 중요하다 (f. 김종율 대표) 1. 상권보다는 입지가 더 중요하다. 2. 유명 프랜차이즈가 있는 자리라고 해서 가장 좋은 자리는 아니다. 오히려 유명 프랜차이즈는 경쟁업체가 없기 때문에 배후수요만 충분하면 모객할 수 있기 때문에 가장 좋은 입지에 위치해 있지 않을 수도 있다. 3. 비탈길에선 상권형성이 되지 않는다는 것은 거짓말이다. 오히려 비탈길 여부보다는 지나가는 길인지의 여부가 중요하다 (아령상권) - ex) 경리단길 : 브랜드 판매점들이 들어가기에는 나쁜 위치. 보통 상권에서는 페이스샵, 토니모니 등이 일 평균 매출 500만원 이상 나오는데, 경리단길에서는 100만원 정도밖에 안 나옴. 테이블 매출로는 월세를 올리는 데 한계가 발생함 - 유망산업인지 유행산업인지 구별하는 것이..

실패없는 상가투자 이것만 명심하자 (f. 김종율 대표) ** 상가투자는 가성비 게임이다 ** 상가는 상권을 보고 사는 것이 아니라 입지를 보고 사는 것이다. 1. 상가투자를 하려면 경매를 이용해야 한다. - 경매를 이용할 경우, 낙찰가의 80% 정도까지 대출을 받을 수 있음 / 그러나 신규 상가는 가치를 정확히 파악할 수 없어서 대출이 경매 만큼 나오지 않음 2. 최저임금이 올라가니깐 어떤 상가를 사야하는지 정확히 알 수 있게 되었다. 또한 금리가 올라가니깐 상가 시장에서도 양극화가 발생하고 있다 (수익이 많이 나오는 것보다 안정적인 상가를 선호) 3. 오히려 역세권의 수익률은 좋지 않다. 왜냐하면 너무 안정정적이니까, 이미 너무 올랐으니까. 그리고 오히려 지하철 역이 생기면서 피해를 보는 경우도 있다 ..

1. 2022년 4월 13일 영등포구청 관리처분계획 인가 획득 - 관리처분계획 : 재건축 건물에 대한 조합원별 지분 비율, 분담금 등 권리 배분을 결정짓는 단계, 사실상 착공 전 마지막 행정절차 2. 조합원 이주는 7월부터 약 3개월간 소요될 것으로 예상 (2022.7월 ~ 10월) - 조합원 이주 후, 기존 건축물 철거 및 공사 착공 (2023년 4월 ~ 5월 경) 3. 2023년 6월에 일반 분양 / 2026년 5월 ~ 7월 경, 조합원 및 분양자 입주 - 공사기간 : 약 33개월 추정 / 시공사 : DL이앤씨 4. 재건축 이후, 최고 25층, 8개 동, 554가구로 탈바꿈 (전체 554가구 중, 483가구는 분양, 71가구는 임대 공급)

실패하지 않는 상가투자의 핵심 (상가투자 전문가 레노) - 고수의 상가 시세 조사 방법 공개! - 이것만 잘해도 월세 받는 상가 투자 성공할 수 있습니다! 1. 어떻게 시세 조스를 효율적으로 해서 이 물건의 가치를 정확하게 알아낼까?에 집중 2. 업종에 대한 이해가 돼 있다면 상가투자가 훨씬 쉬어진다 3. 현장의 좋은 이미지가 입지 단점을 보지 못하게 한다. 지도를 먼저 보고 현장에 나가야 한다. 4. 투자하고자 하는 지역에 대해 최대한 많이 시세를 알아보는 게 좋다. 만약 건물의 3~4층 정도의 상가를 매입하려면 1층을 제외한 전체 층의 시세를 알아봐야 한다. 5. 상가는 임대시세가 더 중요하다. 임대가가 매매가를 정하며, 임대시세가 좋아야 매매가가 좋아진다 - 밸류맵 : 매매가액을 알려주는 사이트 6..

재건축 및 재개발 사업은 1) 계획단계, 2) 실행단계, 3) 완료단계로 구분된다. 1. 계획단계 : 정비기본계획 / 안전진단 (재건축) / 정비구역지정 / 조합설립추진 2. 실행단계 : 조합설립인가 / 시공사선정 / 사업시행인가 / 관리처분계획인가 / 이주 및 철거 / 착공신고 / 일반분양 3. 완료단계 : 준공인가 / 소유권 이전, 고시 / 청산

1. 근린상가 : 약국, 병원, 슈퍼, 미장원, 학원 등과 같이 우리 생활에 필수적이고, 집에서 걸어서 10분거리 안에 위치한 상가를 의미한다. 아파트 단지 안에 있는 단지 내 상가도 넓은 의미에서는 근린상가에 포함된다고 할 수 있다. 근린상가 뒤편으로 주택가가 있어서 이 주택가에 사는 사람들을 대상으로 비교적 안정적인 월 수입을 기대할 수 있음 아파트 단지 안에 있는 단지내상가나 대형쇼핑몰에 비해 상대적으로 저렴한 가격에 상가를 살 수 있음 그러나 근린상가 근처에 대형백화점이나 대형마트, 또는 기업형 슈퍼마켓이 있거나 주변에 같은 업종의 상가가 많을 경우, 소비자들이 이탈하여 안정적인 월수입을 기대할 수 없다. 2. 단지내 상가 : 아파트 단지 안에 있는 상가를 의미한다. 근린상가와 마찬가지로 우리 생..

1. 인천 송도 센트럴파크 리버리치 (84㎡) 22가구가 4월 4일 무순위 청약을 받는다. 인천시 거주자이며 가구 구성원 전부 무주택자여야 하고, 계약시 10%, 1개월 이내 또 추가 10%, 계약금이 준비돼야 한다. 당첨 후 계약을 포기하면 규제지역에서 10년 청약제한 기간이 있다. 84㎡A 101동 4층 기준 분양가격은 8억 2999만원으로 지난해 10월 일반 분양가격과 같다. 입주전 분양가 전매는 금지돼 있다. 2. 무순위 청약 : 청약통장이 없고 청약 가점이 낮아도 해당 지역 무주택가구 구성원이라면 누구나 신청 가능(만 19세 이상) 보통 아파트 청약 계약 완료 이후 미 계약이나 부적격 물량 등이 발생했을 때 실시하는 추가 접수 무순위는 추첨제로 진행되는 만큼 청약 가점이 낮은 20대~30대나 1..