(상가투자) 상가투자의 모든 것 (f. 김종율 대표)

상가투자의 모든 것 (f. 김종율 대표)
1. 코로나 시기에 상가에 투자를 해도 괜찮은가? 대학상권은 매출이 감소했는데, 주거지 상가는 매출이 올랐다.
2. 아파트 단지가 500세대 미만이라면 투자할만한 상가는 없다. 최대한 500세대는 넘어야 부동산, 세탁소, 미용실 등이 운영된다.
3. ex) 영등포 래미안 트레비뉴 아파트 (약 900세대)
- 이 정도 세대 규모라면 상가는 10개 미만이어야 하는데, 트레비뉴는 스트리트 상가 컨셉으로 상가가 너무 많다.
- 또한 해당 아파트는 인기가 많아서 상가 분양가가 6억 5천 정도 했을 것이다. 그 정도라면 월세가 200만원은 나와야 할 텐데, 저렇게 상가가 많으면 그 정도 월세도 받기 어려워진다.
- 스트리트 상가보다는 차라리 플라자형 상가가 낫다.

<상가 투자 오해와 진실>
1. 지역 내에서 1등 자리에 위치한 상가를 사야 한다. 그래야 공실이 안 난다.
2. 지하철 역세권 vs. 주거지 근린상가 // 지하철 역세권을 사면 안 된다. 왜냐하면 이미 가격이 너무 올랐기 때문. 차라리 주거지 근린상가의 1등 자리에 위치한 상가에 투자하는 게 낫다.
3. 1층이 무조건 좋은 것은 아니다. 주거지에 위치한 상가는 3등 자리에 위치한 1층보다 1등 자리에 위치한 2층 상가가 낫다. 왜냐하면, 위치가 좋으면, 학원, 병원, 은행 등이 들어올 수 있기 때문.
4. 상가의 입지를 보고, 유효수요가 얼마인지 보는 것이 필요

<좋은 입지를 찾는 법>
1. 만약 부동산에서 상가를 소개받는다면? 우선 경쟁 입지와 비교 / 경쟁 입지와 함께 저녁 7시에 가서 유동인구를 비교 / 그리고 소개받은 상가와 경쟁 입지의 유효수요를 비교 (이것은 주요 동선과 관련이 있음)
- 유동인구는 소개받은 입지와 경쟁 입지를 비교하는 게 중요.
2. ex) 종로 vs 을지로 상권 비교 // 종로 상권이 을지로로 옮겨온 게 아님. 을지로가 재개발되면 상주 인력 규모가 대폭 늘어나면서 상권이 커진 것임
3. 음식점(테이블 업종)은 임차료를 30만원 받기는 어려움 / 판매점이 들어와야 임차료가 올라감.
- 상권을 볼 때 판매점이 들어올 수 있는 곳인지 아닌지를 보는 게 중요

<소액으로 상가투자 가능한지>
1. 상가를 소액으로 사고 싶으면 경매를 해야 한다.

<부동산에서 좋은 물건을 소개받을 수 있는 방법>
1. 지도를 보고 맘에 드는 자리를 선택한 후, 부동산에 가서 물건 나오면 연락을 요청하는 방법을 추천
2. 부동산에 무조건 맡기는 것은 비추. 싼 물건을 소개받았는데, 싼 게 비지떡인 경우가 발생할 수 있다.




https://youtu.be/MQr15WuV4fI