(스터디) 송도 롯데캐슬캠퍼스타운 오피스텔 공매 분석

경매보다는 공매 물건이 분석하기 더 쉬울 것 같다. 일단 쉬운 것부터 도전해보기.

1. 개요

• 구분 : 공매 (압류재산 - 매각)
• 물건번호 : 2021-10332-001
• 배분요구종기 : 2022.02.07 // 공매에서의 배분요구 종기는 최초의 입찰기일 이전으로 정하여 공고. 공매 진행 시 대항력 없는 임차인이 배분요구를 하지 않았거나 배분요구종기일 이후에 배분 요구를 하였다면 해당 임차인에게는 전혀 배분되지 않음

2. 물건 개요

• 2016년 4월에 입주 (6년차)
• 종류 : 상가용및업무용건물 // 오피스텔
• 소재지 : 인천광역시 연수구 송도동 149 롯데캐슬캠퍼스타운 제 xxx동 제 xxxx호
• 공급면적 : 67.26㎡ (20평) / 전유 26.32㎡ + 공용 40.94㎡ / 전용율 39.1% // 실평수는 약 8평 정도

3. 감정평가 결과

• 감정가 : 171,000,000원 // 가장 최근 실거래가 1.6억원 (동일 건물, 동일평형대) x 가치지수 1.071 반영
• 최근 거래된 물건보다 층수/호수 위치가 더 좋고, 최근 호가도 상승 중이어서 가치지수를 더 높게 반영

4. 권리관계

• 채무자는 2016년 9월에 해당 오피스텔을 구입 (거래가액 : 약 1.14억원)
• 인천시, 파주시, 서울시, 의정부시 등에 의해 압류 결정, 채권자 김xx에 의해 강제경매개시 결정
• 근저당권 및 전세권 등은 없음 // 아마도 소유자 본인이 그곳에 살고 있는 듯.

5. 시세조사

• 올해('22.1월~4월) 총 10건의 거래 발생하였는데, 매매가는 1.45억 ~ 1.75억 형성
• 4월의 경우, 7층 1.58억, 21층 1.73억, 24층 1.65억에 거래
• 이로볼때, 감정가 1.71억은 높게 책정된 것으로 판단됨 // 다음번 회차 시는 되어야 최저입찰가(1.54억원)가 시세에 근접할 듯.