(상가투자) 실패없는 상가투자 이것만 명심하자 (f. 김종율 대표)

실패없는 상가투자 이것만 명심하자 (f. 김종율 대표)

  ** 상가투자는 가성비 게임이다

  ** 상가는 상권을 보고 사는 것이 아니라 입지를 보고 사는 것이다.

 

1. 상가투자를 하려면 경매를 이용해야 한다.

   - 경매를 이용할 경우, 낙찰가의 80% 정도까지 대출을 받을 수 있음 / 그러나 신규 상가는 가치를 정확히 파악할 수 없어서 대출이 경매 만큼 나오지 않음

 

2. 최저임금이 올라가니깐 어떤 상가를 사야하는지 정확히 알 수 있게 되었다. 또한 금리가 올라가니깐 상가 시장에서도 양극화가 발생하고 있다 (수익이 많이 나오는 것보다 안정적인 상가를 선호)

 

3. 오히려 역세권의 수익률은 좋지 않다. 왜냐하면 너무 안정정적이니까, 이미 너무 올랐으니까. 그리고 오히려 지하철 역이 생기면서 피해를 보는 경우도 있다 (역시 생기면서 동선이 변경되는 경우)

 

4. (베이커리) 뚜레쥬르와 파리바게트를 비교해볼 때, 파리바게트가 정말 좋은 입지에 잘 들어간다. 좋은 입지가 브랜드력의 차이를 만들었다.

 

5. (커피샵) 투섬플레이스 월 평균 매출 약 4,000만원 발생 시, 이익은 1,500만원 정도 나오나 여기에는 월세 (약 500만원), 초기투자비 (약 3~4억원)에 대한 감가상각비는 빠진 것.

 

6. 스타벅스 투자 사례

   - 계약기간 : 약 15년 / 월세 : 매출 기준 13% (VAT 별도) 정도

   - 보통 DT 매장 만들 때, 토지비 30억, 공사비 8억 정도 발생 // 스타벅스한다고 하면 은행에서 30억 정도는 대출해준다고 함

   - 건물주한테 바라는 것이 많음 (설계디자인이 미국에서 오고, 수입자재를 써야 해서 건축비도 많이 발생함

   - 건축비 : 평당 500만원 정도

   - 맥도널드도 임대로 들어감

 

7. 상가투자 마인드 

   - 남들이 하는 얘기, 한 줄짜리 명제로 판단하지 말 것 (ex. 퇴근길 상권 등)

   - 유효수요를 살펴서 최소한 2,000세대 이상인 곳으로 선택할 것

   - 1층 상가를 맹신하지 말 것. 상가는 가성비인데, 1층 상가는 과도하게 비싼 곳이 많음. 1층 상가 살 돈으로 입지가 좋은 2층으로 가는 것이 훨씬 좋음.

   - 자신 없으면 신도시 상가는 가지 말 것.

   - 상가는 싸게 사는 것보다 성공할 수 있는 입지를 사는 것이 중요함. 2,000세대 이상 유효수요를 가진 곳으로 입지를 선택한 후, 지역 부동산에 "물건 나올 때 연락 주세요"

 

 

 

https://youtu.be/oTeQv2isAfU