상가 경매 투자 주의점

[상가 경매 투자 시 주의할 점]
1. 경매로 나온 상가의 감정 가격은 매매시세가 아니다. 수익형 부동산은 말 그대로 수익률이 가장 중요하고 수익률을 좌우하는 건 임대료이다. 감정 가격 대비 몇 %에 낙찰받을지가 중요한 게 아니고, 몇 %의 수익률을 원하는지에 따라 낙찰가를 선정해야 한다. 이에 주변 임대시세와 경매물건으로부터 얻을 수 있는 적정 임대료에 대한 철저한 조사가 필요하다.

2. 경매물건의 임차인이 인테리어 시설을 잘 갖춘 경우에는 재 계약이 쉽다. 대체로 인테리어 시설을 잘 갖춘 곳일수록 추후 권리금 회수 문제 때문에 낙찰자와 재계약을 원할 가능성이 높기 때문이다. 상가를 낙찰받고 나서 직접 운영할 계획이 아니라면 기존 임차인과 재 계약을 고려해 보는 것도 좋다. 반대로 경매로 나온 상가가 장기간 공실 상태였거나, 소유자(채무자)가 직접 사용했던 곳이라면 더욱 꼼꼼한 상권분석이 필요하다.

3. 대항력을 갖춘 임차인이 총 임대기간 10년을 경과하지 않은 상태에서 배당요구를 했다면 상권을 의심해야 한다. 상가 경매에서 대항력 있는 임차인이란 '말소기준권리(근저당권 등)'보다 먼저 사업자등록을 신청하고 점유(영업)하는 임차인을 말한다. 이 요건을 갖춘 경우 건물이 경매로 넘어간다 하더라도 임차인은 남은 기간 동안 사용할 수 있고. 총 10년의 범위에서 낙찰자에게 계약갱신요구도 행사할 수 있다. 하지만 임차인이 법원에 배당요구를 신청했다면 보증금을 돌려받고 낙찰자에게 점유를 이전해야 할 의무가 생긴다. 만약, 대항력이 있는 임차인이 낙찰자에게 권리를 행사할 수 있음에도 불구하고 계약 해지 의사 표시와 다름없는 배당 요구를 신청했다면 계약갱신 요구권과 권리금 회수 기회 등을 포기할 정도로 상권이 좋지 않은 것으로 봐야 한다.

4. 오래된 임차인이 꾸준히 영업하는 곳이라면 향후 수익률 상승을 기대해 볼 수 있다. 임차인이 오랜 기간 건물을 사용할 경우 현재 시세보다 낮은 임대료를 지급하고 있을 가능성이 크기 때문이다. 통상적으로 매년 일정 범위 내에서 임대인은 임대료를 증액해 나간다. 경매 개시일로부터 2~3년 전에 계약한 임차인이 영업하고 있다면 임대료가 현재 시세를 반영하고 있을 가능성이 크지만 그보다 더 오래됐다면 시세보다 낮을 가능성 크다.

<매일경제, 5.20, 이주현 지지옥션 선임연구원>