(스터디) 인천 연수구 청학동 티파니빌딩 상가 공매 분석

1. 개요

• 구분 : 공매 (압류재산 - 매각)
• 물건번호 : 2021-11189-002
• 배분요구종기 : 2022.04.18

2. 물건 개요

• 사용승인 : 1997년 4월(약 15년 경과)
• 종류 : 상가용및업무용건물 / 세부용도 : 근린생활시설 (위락시설)
• 소재지 : 인천광역시 연수구 청학동 500 티파니빌딩 제3층 제xxx호 [공유지분 : 1/2]
• 건물현황 : 지하 2층, 지상 10층 
• 계약면적 : 393.49㎡ (약 119평) / 전유 301.47㎡ (약 91평) + 공용 92.02㎡ / 대지권 : 50.66㎡
• 주의사항 : 명도책임자 매수인

 

3. 감정평가 결과

• 건물 내 지하층 1호실과, 3층 1호실을 동시에 감정평가 진행 (총 2개실)
• 비교사례 선정 : xxx프라자 / 전유 167.7㎡ / 2021.10월 거래 / 거래금액 3.5억 
• 비준가격 : 503,389,105원 / 산식 : 비교 3.5억원 x 사정보정(정상거래) x 시점수정 1.00008 x 가치형성요인 0.80 x 전유면적 비교
• 감정가격 : 251,500,000원 (지분 1/2)

4. 등기부등본 분석

• 채무자는 1997년 5월에 해당 상가를 구입   //   신규 분양 받은 것 같음
• 1998년에는 상가를 담보로 약 2억원 가량 대출 받아서 1999년 갚았으나, 1999년, 2000년, 2009년, 2010년에 지속적인 대출을 받음. 가족에게도 대출을 받은 것으로 보임   //   최종적으로 총 3.1억 정도의 근저당권이 설정되어 있음  // 상가 구입 후 자금난 때문에 마음 고생 심했을 듯.
• 등기부등본 상, 근로복지공단 압류 및 말소사항 존재   //   급여 체납금 등이 있는 듯
• [참고] 등기사항증명서에 근로복지공단의 압류가 있는 경우, 압류일자에 관계없이 무조건 2순위롤 배분을 받음. 소액임차인의 최우선변제금액과 동순위. 이에 해당부동산에 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이 있고, 그 뒤에 근로복지공단의 압류가 있는 경우에는 반드시 그 금액을 확인해야함
• 등기부등본 상, 소유권이전청구권가등기 및 말소사항 존재   //  매매계약까지 체결했다가 중단된 듯
• [참고] 사정상 본등기를 할 수 없거나 본등기 시일을 뒤로 미뤄야 할 때 순위보전을 위해 하는 것. 전형적인 예비등기. 보통 매매계약, 또는 매매예약이 원인
• 인천시 연수구에서 채무자 지분 압류 후, 공매 공고
• 2019년 12월에 전입한 임차인도 있는 것으로 확인됨 (보증금 5천만원, 월세 280만원)  // 세입자는 등기부등본에 표기되지 않음

 

5. 배분요구 현황 

• 1순위 : 임차인
• 2~3순위 : 근저당권 설정 / 그런데 배분요구가 없다고 표기되어 있음
• [참고] 근저당권은 등기부에 공시되어 있는 권리이므로 굳이 배당요구나 배분 요구 신청을 하지 않아도 당연히 배당받는 권리임 / 압류재산 공매의 경우, 근저당권은 자동 배당되므로 낙찰자가 인수하는 금액이 없음 (단, 압류 재산 외의 경우, 인수하는 경우도 있다고 함)
• 9순위 : 교부청구

<배당순위> 

1순위 : 비용상환청구권, 2순위 : 소액보증금/임금채권, 3순위 : 당해세(국세, 지방세), 4순위 : 근저당권/전세권/대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인

 

<교부청구 의미> 

조세 체납자에 관하여 다른 원인으로 강제 집행이 진행 또는 완료되었을 경우, 그 환가 처분에 참가하여 체납 세금을 교부받아서 징수 목적을 달성하고자 하는 청구. 국가기관이나 지자체는 등기부등본에 압류 등기를 하지 않았어도 법원에 교부청구를 하여 체납세금을 추징할 수 있음. 우리는 구체적인 교부청구 내용과 금액을 알수 없으므로 당해세나 조세채권이 있으면 배당분석이 까다로워짐.

 

6. 시세 및 상권분석 : TBD