(부동산) 재건축 투자 수익 내려면?

재건축 아파트는 사업 기간이 길고 절차가 복잡한 탓에 투자에 따른 신중한 접근이 필요하다. 특히 투자의 성공 가능성을 높이려면 대지 지분과 입지, 매수 시점을 꼼꼼이 살펴야 한다. 

 

먼저 재건축은 아래와 같은 절차로 진행되는데, 정비업계가 2000년 이후 서울 재건축 사업장을 기준으로 소요기간을 평균한 결과 8년11개월(107개월)이 걸리는 것으로 나타났다.

 

<재건축 절차와 평균 소요기간>

1. 안전진단/정비구역 지정 : 24개월
2. 추진위원회 구성 : 12개월
3. 조합설립 인가 : 13개월
4. 사업시행 인가 : 9개월
5. 관리처분 인가 : 49개월
6. 이주 및 준공 

재건축 투자에서 가장 기본이 되는 것은 입주권이 나오는 지 체크하는 것이다. 아무 물건이나 매수한다고 해서 입주권이 나오는 것이 아니기 때문이다. 투기과열지구에선 조합 설립 이후 매매 등을 통해 소유권을 갖더라도 조합원 자격이 넘어오지 않는다. 조합원 자격이 없으면 현금 청산 대상이다. 

 

전문가들은 재건축 투자의 핵심을 대지 지분 (대지 면적)으로 꼽는다. 대지 지분이 클수록 조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치인 권리가액도 커진다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "서울 지역의 경우, 용적률 200%를 기준으로 아래면 사업성이 나온다고 봐야하고 분양가를 높이 받을 수 있는 강남지역은 220%까지도 괜찮다고 본다"고 말했다.

 

세금도 따져야할 부분이다. 최근 세법 개정으로 재개발 사업을 통해 입주권 양도 때 다른 주택, 조합원 입주권과 더불어 분양권도 보유하지 않아야 1가구 1주택 비과세가 적용된다. 특히 다주택자는 입주권 상태로 양도해야 유리하다. 예를 들어 2주택과 입주권을 보유한 자가 주택을 팔면, 입주권도 주택수에 포함되지만 입주권을 양도하면 주택이 아니라서 중고세가 적용되지 않는다. 

 

<출처: 매일경제, 2.12>