(부동산) 일반임대사업자 vs. 주택임대사업자

<부동산 투자를 하실 때 일반임대사업자를 할지, 주택임대사업자를 할지>

고민을 많이 하시는데요 간단하게 일반임대사업자와 주택임대사업자

두 가지 경우를 비교해 보겠습니다.


<정의 및 등록시기, 등록기관>

일반임대사업자 - 사무실 또는 업무용으로 임대를 주려는 목적으로 임대 사업자를 내는 경우
등록시기 : 계약일로부터 20일 이내
등록기관 : 물건지 관할 세무서 또는 렌트홈에서 등록이 가능


주택임대사업자 - 주거용으로 임대를 줄 목적으로 임대사업자를 내는 경우
등록시기 : 취득일 또는 준공일로부터 2개월 이내
등록기관 : 관할 지자체(구청, 시청)와 세무서에 두곳 모두 임대사업자를 등록


<부가가치세>
일반 임대 사업자는 관세사업자이고 주택임대사업자는 면세사업자입니다.

일반임대사업자 - 환급가능 (건물분의 10%)
주택임대사업자 - 환금불가


<주택수 산정여부>
일반임대사업자 - 주택수 포함X, 전입신고 X
주택임대사업자 - 주택수 포함O, 전입신고 O

(부동산 투자에서 주택이냐 비주택이냐 세금에 있어서 매우 중요한 부분입니다.

그런면에서 상대적으로 주택수에 포함되니 않는 일반임대사업자가 보유세, 양도세
측면에서 세금 부담을 줄일 수 있습니다.)


<취득시 세제혜택>
일반임대사업자 - 취득세 감면 X (취득가액의 4.6%)

주택임대사업자 - 취득세 감면 O
(60m2 이하 취득세 감면, 취득세 200만원 이하 100%, 초과시 85% 감면)


<임대소득세>

일반임대사업자 - 종합소득세 납부
월세의 10% 부가세 납부의무

주택임대사업자 - 종합소득세납부
연소득 2000만 원 이하 (분리과세 신청가능)
연소득 2000만 원 초과 (종합소득세 납부)
일반임대사업자는 임차인으로부터 부가세 10%를 받아서 납부하는 구조입니다.

주택임대사업자는 부가세 납부 의무는 없고 연 소득 2000만 원 이하인 경우에는
분리과세 신청이 가능하고 기본공제 400만 원을 받을 수 있습니다.


<임대의무기간, 보유세>
일반임대사업자 - 임대의무기간 : 10년(미이행시 부가세 환급 반납)
재산세 : 토지, 건물 분리과세 (토지 0.2 ~0.4, 건물 0.25)

주택임대사업자 - 임대의무기간 : 10년 (미이행시 과태료 3000만 원)
재산세 : 전용면적 40m2 이하 면제
전용면적 60m2 이하 50% 감면
전용면적 85m2 이하 25% 감면

2채 이상 임대사업자로 등록한 경우
종합부동산세 : 합산배제 신청시 비과세 (조정지역은 제외)


<주택임대사업자 합산배제 요건>
1. 지자체 및 세무서에 주택임대사업자 등록

2. 기준시가 수도권 6억 이하 / 지방 3억 이하 (기준시가는 임대 개시일 기준)

3. 임대 의무기간 준수
- 2018. 03. 31 이전 등록 : 단기임대, 장기임대 > 5년 이상
- 2018. 04. 01 ~ 2020. 08. 17 등록 : 장기임대주택 > 8년 이상
- 2020. 08. 18 이후 등록 : 장기임대주택 > 10년 이상 임대
-
4. 임대료 5% 증액 제한 준수
주택임대사업자는 2020년 08월 18일 이후 신규 취득하는 사업자에 대해서는 10년으로 하고
기존에 4년 단기 임대사업자는 폐지되었고 8년이 10년으로 연장된 것입니다.

부동산
<부동산 투자를 하실 때 일반임대사업자를 할지, 주택임대사업자를 할지>

고민을 많이 하시는데요 간단하게 일반임대사업자와 주택임대사업자

두 가지 경우를 비교해 보겠습니다.


<정의 및 등록시기, 등록기관>

일반임대사업자 - 사무실 또는 업무용으로 임대를 주려는 목적으로 임대 사업자를 내는 경우
등록시기 : 계약일로부터 20일 이내
등록기관 : 물건지 관할 세무서 또는 렌트홈에서 등록이 가능


주택임대사업자 - 주거용으로 임대를 줄 목적으로 임대사업자를 내는 경우
등록시기 : 취득일 또는 준공일로부터 2개월 이내
등록기관 : 관할 지자체(구청, 시청)와 세무서에 두곳 모두 임대사업자를 등록


<부가가치세>
일반 임대 사업자는 관세사업자이고 주택임대사업자는 면세사업자입니다.

일반임대사업자 - 환급가능 (건물분의 10%)
주택임대사업자 - 환금불가


<주택수 산정여부>
일반임대사업자 - 주택수 포함X, 전입신고 X
주택임대사업자 - 주택수 포함O, 전입신고 O

(부동산 투자에서 주택이냐 비주택이냐 세금에 있어서 매우 중요한 부분입니다.

그런면에서 상대적으로 주택수에 포함되니 않는 일반임대사업자가 보유세, 양도세
측면에서 세금 부담을 줄일 수 있습니다.)


<취득시 세제혜택>
일반임대사업자 - 취득세 감면 X (취득가액의 4.6%)

주택임대사업자 - 취득세 감면 O
(60m2 이하 취득세 감면, 취득세 200만원 이하 100%, 초과시 85% 감면)


<임대소득세>

일반임대사업자 - 종합소득세 납부
월세의 10% 부가세 납부의무

주택임대사업자 - 종합소득세납부
연소득 2000만 원 이하 (분리과세 신청가능)
연소득 2000만 원 초과 (종합소득세 납부)
일반임대사업자는 임차인으로부터 부가세 10%를 받아서 납부하는 구조입니다.

주택임대사업자는 부가세 납부 의무는 없고 연 소득 2000만 원 이하인 경우에는
분리과세 신청이 가능하고 기본공제 400만 원을 받을 수 있습니다.


<임대의무기간, 보유세>
일반임대사업자 - 임대의무기간 : 10년(미이행시 부가세 환급 반납)
재산세 : 토지, 건물 분리과세 (토지 0.2 ~0.4, 건물 0.25)

주택임대사업자 - 임대의무기간 : 10년 (미이행시 과태료 3000만 원)
재산세 : 전용면적 40m2 이하 면제
전용면적 60m2 이하 50% 감면
전용면적 85m2 이하 25% 감면

2채 이상 임대사업자로 등록한 경우
종합부동산세 : 합산배제 신청시 비과세 (조정지역은 제외)


<주택임대사업자 합산배제 요건>
1. 지자체 및 세무서에 주택임대사업자 등록

2. 기준시가 수도권 6억 이하 / 지방 3억 이하 (기준시가는 임대 개시일 기준)

3. 임대 의무기간 준수
- 2018. 03. 31 이전 등록 : 단기임대, 장기임대 > 5년 이상
- 2018. 04. 01 ~ 2020. 08. 17 등록 : 장기임대주택 > 8년 이상
- 2020. 08. 18 이후 등록 : 장기임대주택 > 10년 이상 임대
-
4. 임대료 5% 증액 제한 준수
주택임대사업자는 2020년 08월 18일 이후 신규 취득하는 사업자에 대해서는 10년으로 하고
기존에 4년 단기 임대사업자는 폐지되었고 8년이 10년으로 연장된 것입니다.

-부동산상식
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